不動産売却の際には、不動産会社に依頼をして物件がいくらで売却できるのか「査定」をおこなうのが一般的です。
一戸建ての査定では、2つの査定方法を組み合わせて査定金額を算出しており、土地は「取引事例比較法」で、建物は「原価法」で算出されます。
そこで今回は、原価法を使用した一戸建て建物部分の査定方法について、解説します。
建物の査定方法である「原価法」とは？
原価法とは、今建っている建物を取り壊して同じ建物を建て直すと仮定し、いくら費用がかかるかを計算する方法です。
その価格から建物設備の老朽化している分を経過年数に応じた減価修正をおこない、価格を求めます。
計算式は「再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数」です。
再調達価格とは、築年数に応じた標準建築価額のことを言い、国税庁のホームページなどで調べられます。
また、金融機関における資産評価でも、建物部分の担保評価の際に原価法を採用しています。
長期優良住宅は高額で売却できる可能性が高い？
長期優良住宅とは、国が定めた「長期優良住宅制度」の認定基準に従って、長期に渡って住み続けられると認定された良質な住宅のことを言います。
長期優良住宅の認定を受けると、リフォームの際に一部の助成金と固定資産税の軽減を受けられます。
他にも「住宅性能表示制度」による住宅性能評価を取得することで、品質の高い住宅であることを証明でき、住宅ローン金利や保険料などの優遇を受けられるのです。
地震保険においても、耐震等級3になると大きな割引を受けることが可能です。
上記のように認定を受けている物件は、家の耐久性による安心感だけでなく取引価格が下がりにくい特徴があり、不動産売却の際にも高額で売却できる傾向にあります。
中古の一戸建てが高額で売却できるタイミングはいつ？
中古の一戸建てが高額で売却できるタイミングはいつなのか、をご紹介します。
居住用の不動産の売れ筋は、新築後10年と言われており、購入を検討している方は築10年未満の物件に注目することが多い傾向にあるため、高額で売却できるタイミングは築10年未満となります。
しかし、10年経過したら売れないわけではなく、近年ではリノベーションなどをおこなった中古住宅が高値で売却できた、というケースも少なくありません。
また、家を売却することで利益が出た場合には「譲渡所得税」が発生しますが、物件の所有期間によって税率が大きく変わるので注意が必要です。
所有期間が5年以下か5年を超えるかで税率はおよそ倍の違いがあるため、売却を急いでいないのであれば税率が切り替わるタイミングでの売却がおすすめです。
まとめ
一戸建ての建物部分の査定は「原価法」によって算出されます。
計算式が決まっており、築年数に応じて減価修正して算出される方法ですが、専門的なものとなるので良くわからないという方も多いでしょう。
当社では、安心して査定をおこなうことができるよう、できる限りわかりやすくご説明させていただきます。
また、売却のタイミングがいつが良いかもご提案させていただくのでお気軽にご相談ください。
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