不動産売買の契約では、基本的な契約内容として明確に規定されていない部分や、不足している内容に関して特約を定める場合があります。
多くの場合特約は活用されず売買が成立しますが、金銭的な影響が大きいため内容はしっかり把握しておいたほうが良いでしょう。
今回は代表的な特約であるローン特約と住み替え特約、そして特約で契約を解除した際の仲介手数料について解説します。
不動産売買契約におけるローン特約
ローン特約とは、不動産購入時に利用するつもりだったローンが不成立だった場合に契約を白紙に戻せることを定めた特約です。
通常、買主の都合で契約を解除すると、すでに支払っている手付金を放棄することになります。
しかし、ローン特約が契約に盛り込まれていれば、買主は手付金の放棄や違約金の支払いが必要ありません。
基本的に売買契約は融資の実行前におこなわれるので、買主保護のためにはとくに重要度が高い特約だといえるでしょう。
ローン特約にはローン審査の結果が出た時点で売買契約成立、あるいは白紙化が実行される条件型、買主に契約解除の権利が与えられる解除権留保型の2種類が存在します。
解除権保留型には解除権を行使できる期限が定められている場合があるため、契約を解除したい場合は期日までに明確に解除の意思を伝えましょう。
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不動産売買契約における買い替え特約
買い替え特約とは、旧居を売却して新居を購入する買い替え時に買主に適用される特約です。
買い替え特約が契約に盛り込まれていれば、旧居が指定の期日内に指定価格で売却できなかった場合、買主は新居の売買契約を白紙に戻せます。
旧居の売却資金は新居の購入に用いられることも多いため、資金的に余裕を持って住み替えをしたい買主にとってはメリットが大きい特約といえるでしょう。
しかし売主にとっては買い替え特約はリスクが高いため、契約時にかならず付帯できるとは限りません。
売主から同意を得るためには、強い売却の意思と実現性のある売却プランを提示することが大切です。
特定の不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結び、建物の情報や売り渡し条件を明確に伝えることで、特約付帯の同意を得やすくなるでしょう。
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特約で契約を解除した場合の仲介手数料はどうなる？
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して不動産売買が成立した際に支払うことになる成功報酬のことです。
ローン特約や買い替え特約で契約が白紙解約された場合、売主、買主ともに仲介手数料を支払う必要はありません。
特約による契約白紙化の場合は、買主が事前に支払っていた手付金も返還されます。
ただし同様に契約を解約する場合でも、買主が手付金を放棄する、あるいは売主が手付金の倍額を支払う手付解約の場合は仲介手数料の支払いが必要です。
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まとめ
ローン特約や住み替え特約は買主にとってメリットのある特約であり、条件を満たせば違約金を支払わずに契約を白紙解約可能です。
特約がない場合は仲介手数料の支払いや手付金の放棄が必要になる場合もあるので、契約を締結する前に特約の内容をしっかり確認しておきましょう。
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